Bor du utomlands och funderar på att köpa en lägenhet, ett hus eller en hyresfastighet i Frankrike? Goda nyheter: det finns inga medborgarskapsrestriktioner för att bli fastighetsägare i Frankrike!
Det egentliga problemet ligger snarare i de avtal ni ska underteckna, i de klausuler som ni måste kunna läsa och förstå, samt i behovet av att få hjälp på ett språk som ni behärskar.
Många fastighetstvister som jag stöter på i internationella ärenden har sitt ursprung i en underskrift som satts på för hastigt, på ett dokument som man bara skummat igenom på franska eftersom man litade på motparten, och med bilagor som man aldrig tittat på...
1. Innan köpet: ta dig tid att noggrant planera projektet
→ Bestäm vad du egentligen ska köpa och vilken budget du har
Innan du ens börjar leta efter en bostad bör du fastställa dina planer och fundera över dina avsikter: handlar det om ett fritidshus, en hyresinvestering eller en framtida bostad för pensionen? Bostadstypen, läget och de skatteregler som gäller beror alla på denna initiala avsikt.
Till köpeskillingen tillkommer anskaffningskostnader (som ibland felaktigt kallas ”notarieavgifter” – se längre ner i denna artikel), eventuella mäklararvoden, bankavgifter och senare kommunala skatter.
Det är bäst att göra sina beräkningar innan man ”förälskar sig” i en fastighet.
→ Fundera över hur man kan optimera investeringen... och över generationsskiftet!
En aspekt som sällan lyfts fram tillräckligt är hur man ska organisera ägandet av fastigheten.
Oavsett om det rör sig om ett samboende eller gifta par, en familj eller en ensamstående person, har köpare ofta nytta av att överväga möjligheten att köpa genom ett franskt bolag, ofta ett SCI (Société civile immobilière) men inte enbart det, eller genom att inkludera andra familjemedlemmar för att underlätta framtida arv.
Rådgör med din personliga rådgivare, din internationella advokat eller din notarie.
Med hjälp av förklaringar och simuleringar kan du med full insikt välja den lösning som passar dig bäst.
→ Finansiering: svårare för icke-bosatta
Det går förståss att köpa kontant vilket uppskattas av säljare och fastighetsmäklare men många svenska köpare föredrar att ta ett lån, åtminstone till en del av köpeskillingen.
Man bör vara medveten om att franska banker ställer högre krav på utländska medborgare. Ofta krävs en större kontantinsats, översatta intyg eller ibland en särskild låneförsäkring.
Ibland tillkommer andra krav, till exempel att man måste bilda ett SCI, ett fastighetsbolag, för att få låna pengar.
Handläggningstiderna är också längre för utländska medborgare.
Observera:
Påbörja finansieringsprocessen i god tid innan du undertecknar köpeavtalet. Om ansökan inte är klar i tid kan affären gå om intet och du riskerar att förlora handpenningen.
→ Titta runt, jämför och framför allt: skriv inte under något i hast!
Att handla på distans är lockande, men riskabelt.
Om du inte kan besöka bostaden själv, låt någon du litar på göra det åt dig, be om flera videoklipp med kommentarer, kontrollera omgivningen, ljudnivån, om det finns restauranger i närheten, grannarna, hur mycket sol som faktiskt kommer in... och även gården, om det finns en sådan.
Var också noga med att granska de besiktningsrapporter som säljaren ska överlämna till dig, samt – vid bostadsrättsföreningar – föreningens stadgar och protokoll från bolagsstämmorna.
Det är avgörande att man förstår även alla dessa dokument, "les annexes" ordentligt!
2. Förhandsavtalet: den underskrift som verkligen förbinder
→ Löfte (Promesse) eller kompromiss (Compromis): två ord, två system
Förutom köp- och försäljningserbjudanden finns det två andra typer av preliminära avtal.
Genom ett "promesse" förbinder sig säljaren att reservera fastigheten åt dig under en viss tid. Genom en "compromis" förbinder sig båda parter att fullfölja försäljningen, med förbehåll för de suspensiva villkoren.
Dessa två avtal medför olika konsekvenser vid återkallande, avslag på låneansökan eller oenighet.
Texterna i dessa avtal är tunga, många och varje rad har betydelse. Man måste därför vara mycket uppmärksam på varenda mening !
→ Läs igenom varje klausul, inte bara priset
Detta är det viktigaste. Ett köpeavtal, föravtal eller ej, handlar inte bara om priset. De beskriver i detalj det sålda objektet, dess rättsliga ställning, eventuella servitut, villkor som måste uppfyllas, påföljder vid avtalsbrott, tidsplanen…etc.
En missförstådd klausul kan, flera månader senare, bli utgångspunkten för en tvist.
Observera:
Underteckna aldrig ett dokument som du inte har förstått fullständigt och i sin helhet. Om du kan läsa franska men inte förstår alla juridiska nyanser, be en tvåspråkig expert, som en internationell advokat, förklara varje paragraf, innebörd och konsekvenser på ditt eget språk.
→ Ångerfristen: ett värdefullt men kort skyddsnät
Vid köp av bostad har en privatperson en lagstadgad ångerrätt på 10 dagar från det att köpeavtalet delgivits, under vilken han eller hon kan frånträda avtalet utan att behöva ange någon anledning.
Denna tidsfrist är kort; den är inte avsedd för att sätta sig in i avtalet, utan för att bekräfta ett välgrundat val.
Man måste ha läst igenom heladokumentet och förstått det fullt utinnan man undertecknar det.
3. Mellan köpeavtalet och den officiella handlingen: låt notarien göra sitt jobb
→ Den franska notariens roll: en central aktör
I Frankrike är en "notaire" inte bara en vanlig ”notary public”.
Det är en offentlig tjänsteman som agerar å statens vägnar. Han eller hon kontrollerar handlingarna, upprättar det slutgiltiga köpeavtalet, tar emot betalningen, betalar de skatter som är kopplade till transaktionen och anmäler försäljningen till fastighetsregistret. Både köparen och säljaren kan ha varsin notarie utan att kostnaderna därmed fördubblas.
Vid sidan av notarien kan både köparen och säljaren välja en internationell tvåspråkig advokat som kan bistå med förklaringar, verifikationer, förhandlingar mm juridiska tolkningar vid signering.
Notarien är opartisk, han är en statlig tjänsteman med skyldigheter att vara opartisk. Han företräder transaktionen i sig men inte direkt någon av parterna.
Det är just därför som en utländsk köpare samtidigt har nytta av att ha en personlig rådgivare, en internationell advokat, vid sin sida.
→ Kontroller som tar tid... vilket är normalt
Under veckorna mellan förhandsavtalet och det slutgiltiga avtalet kontaktar notarien kommunen, kontrollerar eventuella inteckningar, granskar besiktningsrapporterna och samlar in folkbokföringshandlingar... bland annat.
Om vissa handlingar kommer från utlandet kan det krävas en "apostille" eller en legalisering, eller att ett ”intyg om rättspraxis” ("certificat de coutume") upprättas av en internationell advokat som bekräftar den rättsliga situationen i det andra landet.
Genom att ta hand om dessa formaliteter i förväg slipper man skjuta upp mötet för undertecknandet.
→ När du inte kan vara på plats vid signeringen
Om du inte kan komma hit själv kan du ge fullmakt till en internationell advokat eller en notarieassistent.
Fullmakten kan undertecknas inför en notarie utomlands genom apostilleförfarandet (eller, för franska medborgare, vid det franska konsulatet utomlands). Kontrollera med notarien hur han eller hon vill gå tillväga.
Även här bör du räkna med att det tar tid: handläggningstiderna varierar beroende på land.
4. Undertecknandet av det officiella köpeavtalet: bli ägare
→ Hur det sista mötet går till
Mötet äger rum på notariens kontor, ibland via videokonferens för personer som inte befinner sig i Frankrike.
Avtalet läses upp högt, ofta tolkar internationell advokat som också kan förklara innebörden. Sedan undertecknar parterna, advokaten och notarien innan notarien förseglar den.
Om din personliga rådgivare är en internationell advokat kan hen fungera som tolk (och dessutom förklara åtagandena och konsekvenserna) och i så fall även underteckna dokumentet. Notarier uppskattar ofta detta, eftersom det dessutom befriar dem från en del av ansvaret.
Det är just i det ögonblicket som du blir ägare.
Nycklarna överlämnas till er efter signering och efter kontroll att slutbetalningen har inkommit.
→ Kostnaderna: planera dem, slipp bli överraskad
Begreppet ”notarieavgifter” är missvisande. Den största delen av dessa belopp går inte till notarien, utan till staten och de lokala myndigheterna (registreringsavgifter, fastighetsregistreringsskatt).
Därtill kommer notariearvodet för dessa obligatoriska ageranden som fastställs enligt en fast taxa (%) samt vissa utlägg.
Om notairen gör andra uppdrag är hens arvode fritt.
Räkningen är inte densamma vid köp av äldre eller nyare fastigheter, bostäder....
Be om en skriftlig kostnadsberäkning, speciellt om notarien fakturerar för tilläggsageranden, i god tid innan du skriver under för att undvika överraskningar när den slutliga överföringen ska göras.
5. Efter köpet: vad du inte får glömma
→ Anmälningar till franska skatteverket
Alla ägare av bostadsfastigheter i Frankrike måste anmäla hur fastigheten används (dvs. ange om det rör sig om en huvud- eller fritidsbostad, eller om fastigheten står tom, är obebodd eller uthyrd).
Detta görs via den personliga sidan på webbplatsen ”impots.gouv.fr”, under rubriken ”Hantera mina fastigheter”.
Denna skyldighet gäller även för utländska medborgare.
→ Lokala skatter att räkna med
Det finns två lokala skatter som är viktiga att känna till, eftersom de bör beaktas i budgeten:
- fastighetsskatten, som alla fastighetsägare ska betala, och
- bostadsskatten, som avskaffats för huvudbostäder men kvarstår för fritidsbostäder.
Dessa skatter ska betalas även av utländska medborgare, eftersom de inte omfattas av de undantag som gäller för personer som är skattemässigt bosatta i Frankrike.
→ Spara alla dokument under lång tid
Spara originalet av köpehandlingen, fakturor för renoveringsarbeten, lokala skattebesked, intyg om delägarskap i bostadsrättsföreningen...
Vid återförsäljning kan dessa delar minska det beskattningsbara värdet.
Vid arv kan de spara en hel del efterforskningar, men också undvika tvister.
MITT RÅD:
Läs allt!
Försök att förstå allt!
Få hjälp på ditt eget språk!
De flesta tvister som jag stöter på i internationella fastighetsärenden beror på att ett köpeavtal har undertecknats utan att man egentligen har läst igenom det, på ett villkor för avtalets ikraftträdande som man inte har förstått, på en straffklausul vars räckvidd man inte har insett, på ett skattedokument som man har försummat efter köpet... eller helt enkelt på att man inte har förstått alla bilagor ordentligt!
Notarien utför ett viktigt arbete, men han företräder transaktionen, inte er
personligen. Att ha en internationell advokat vid er sida och vid notariens sida, som talar ert språk och känner till båda rättssystemen, gör hela skillnaden.
Din advokat granskar och kontrollerar alla dokument och avtal före undertecknandet, förklarar varje klausul och dess konkreta konsekvenser på ditt språk, identifierar potentiella knäckfrågor, föreslår och redigerar justeringar samt samordnar de inblandade parterna.
Han eller hon kan även upprätta ett intyg om sedvanerätt, ett juridiskt utlåtande eller sköta auktoriserade översättningar samt närvara vid undertecknandet i egenskap av advokat och tolk!
Det är just detta stöd som förvandlar ett stressande projekt till ett projekt som man har full kontroll över och som förhindrar att man månader eller år senare hamnar i en tvist som man hade kunnat undvika.
OBS : Detta inlägg publiceras endast i informationssyfte och ersätter inte personlig rådgivning. Reglerna ändras ofta och varje beslut bör fattas efter en individuell genomgång av din situation.
Vill du diskutera ? Har du frågor?
Tveka inte att kontakta mig innan du skriver under något.
Vi tar oss tid att tillsammans gå igenom din situation, dina avtal och det du bör vara uppmärksam på i just din situation.
