Vous vivez à l’étranger et vous envisagez d’acheter un appartement, une maison ou un investissement locatif en France ? Bonne nouvelle : il n’y a aucune restriction de nationalité pour devenir propriétaire d’un bien en France !
Le vrai sujet est en réalité plutôt dans les contrats que vous allez signer, dans les clauses qu’il faut savoir lire et comprendre et dans la nécessité d’être accompagné dans une langue que vous maîtrisez.
Beaucoup de litiges immobiliers que je vois sur des dossiers internationaux trouvent leur origine dans une signature posée trop vite, sur un document qu’on a survolé en français parce qu’on faisait confiance et avec des annexes qu'on n'a jamais regardé...
1. Avant l’achat : prendre le temps de bien poser le projet
→ Définir ce que vous achetez vraiment et avec quel budget
Avant même de chercher un bien, posez votre projet et sondez vos intentions : résidence secondaire, investissement locatif, futur logement de retraite ? Le type de bien, sa localisation et la fiscalité qui s’y appliquera dépendent tous de cette première intention.
Au prix d’achat, il faut ajouter les frais d’acquisition (parfois appelés à tort « frais de notaire » - voir plus bas dans cet article), d’éventuels honoraires d’agence immobilière, les frais bancaires et plus tard les impôts locaux.
Mieux vaut faire les calculs avant de comme avant de "tomber amoureux" d’un bien.
→ Réfléchir à l'optimisation de l'investissement...et à la succession !
Un point qui est rarement assez présent est celui de l'organisation de la façon dont on va organiser la possession du bien immobilier.
Qu'il s'agisse d'un couple pacsé ou marié, d'une famille ou d'une personne célibataire, les acheteurs ont souvent intérêt à réfléchir à l'éventualité d'acheter à travers une société françaises, souvent une SCI (Société civile immobilière) mais pas seulement ou alors en incluant d'autres membres de famille afin de faciliter des successions à venir.
Parlez-en à votre conseil personnel, à votre avocat international ou à votre notaire.
Des explications et des simulations vous permettent de choisir en toute connaissance de cause, la solution qui vous convient le mieux.
→ Le financement : un parcours plus difficile pour un non-résident
Acheter cash est possible et très apprécié par les vendeurs et les notaires mais beaucoup de non-résidents préfèrent emprunter, du moins en partie.
Il faut savoir que les banques françaises sont plus difficiles et exigeantes avec les non-résidents. Souvent, il est demandé un apport plus important, des justificatifs traduits ou parfois, une assurance emprunteur spécifique.
Des fois d’autres conditions s'ajoutent comme celle de créer un SCI, une société civile immobilière.
Les délais sont aussi plus longs pour les non-résidents.
Attention :
Lancez les démarches de financement bien avant la signature du compromis. Un dossier non bouclé en temps voulu peut faire tomber la vente et vous coûter le dépôt de garantie.
→ Visiter, comparer et surtout ne rien signer dans la précipitation !
Acheter à distance est tentant, mais risqué.
Si vous ne pouvez pas vous déplacer, faites- vous représenter par une personne de confiance, demandez plusieurs vidéos commentées, vérifiez l’environnement, les bruits, s'il y a des restaurants à côté, les voisins, l’ensoleillement réel... et aussi la cour s'il y en a une.
Soyez aussi très attentifs aux diagnostics que le vendeur doit vous remettre, ainsi que, en copropriété, les règlements et procès-verbaux d’assemblée générale.
Il est crucial de bien comprendre tous ces documents !
2. Le compromis : la signature qui engage vraiment
→ Promesse ou compromis : deux mots, deux régimes
Deux types d’avant-contrat existent en dehors de l’offre d’achat ou l’offre de vente.
La promesse engage le vendeur à vous réserver le bien pendant un certain délai. Le compromis engage les deux parties à conclure la vente, sous réserve des conditions suspensives.
Ces deux contrats produisent des effets différents en cas de désistement, de prêt refusé ou de désaccord.
La rédaction est dense et chaque ligne a un sens. Il faut donc être très attentif !
→ Lire chaque clause et pas seulement le prix
C’est le cœur du sujet. Un compromis n’est pas qu’une question de prix : il décrit la chose vendue, la situation juridique du bien, les servitudes, les conditions suspensives, les pénalités en cas de défaillance, le calendrier…
Une clause mal comprise peut, des mois plus tard, devenir le point de départ d’un litige.
Attention :
Ne signez jamais un document que vous n’avez pas compris entièrement et jusqu’au bout. Si vous lisez le français mais sans toutes les nuances juridiques, faites-vous expliquer chaque article par un professionnel bilingue, dans votre langue.
→ Le délai de rétractation : un filet précieux mais court
Pour un logement, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours après la notification du compromis, pendant lequel il peut renoncer sans avoir à se justifier.
Ce délai est court ; il n’est pas fait pour découvrir le contrat, il est fait pour confirmer un choix éclairé.
La lecture intégrale et la pleine compréhension doivent avoir lieu avant la signature.
3. Entre le compromis et l’acte authentique : laisser le notaire faire son travail
→ Le rôle du notaire en France : un acteur central
En France, le notaire n’est pas un simple « notary public ».
C’est un officier public qui agit pour le compte de l’État. Il vérifie les titres, rédige l’acte définitif, encaisse les fonds, paie les taxes liées à la transaction et publie la vente au service de la publicité foncière. Acheteur et vendeur peuvent avoir chacun leur notaire et cela ne double pas les frais.
Mais le notaire est neutre, c’est un officier de l’état : il représente l’opération, pas un seul camp.
C’est précisément pour cela qu’un acquéreur étranger gagne, en parallèle, à avoir un conseil personnel à ses côtés.
→ Les vérifications qui prennent du temps, c’est normal
Pendant les semaines qui séparent le compromis de l’acte, le notaire interroge la mairie, vérifie les hypothèques, contrôle les diagnostics et recueille les pièces d’état civil... entre autre.
Si certains documents viennent de l’étranger, il peut être demandé une apostille ou une légalisation ou alors la rédaction d'un "certificat de coutume", rédigé par un avocat international et qui confirmera la situation juridique à l'étranger.
Anticiper ces formalités évite de devoir reporter le rendez-vous de signature.
→ Quand vous ne pouvez pas être là le jour J
Si vous ne pouvez pas vous déplacer, il est possible de donner procuration à un avocat international ou à un clerc de notaire.
La procuration peut être signée devant un "notary public" à l'étranger, via la procédure de l'apostille (ou, pour les ressortissants français, au consulat de France à l'étranger). Vérifiez avec le notaire comment il/elle souhaite procéder.
Là encore, prévoyez du temps : selon les pays, les délais varient.
4. La signature de l’acte authentique : devenir propriétaire
→ Le déroulé du rendez-vous
Le rendez-vous se tient à l’étude du notaire, parfois en visioconférence pour les non-résidents.
L’acte est lu à haute voix, les signatures sont apposées, le notaire appose sa signature et son sceau.
Votre conseil personnel, s'il s'agit d'un avocat international, il/elle peut vous servir d'interprète (qui en plus explique les engagements et les conséquences) et signera dans ce cas également. Les notaires apprécient souvent cette intervention qui en plus, leur dégage une partie de la responsabilité.
C’est à ce moment précis que vous devenez propriétaire.
Les clés vous sont remises après vérification du paiement du solde.
→ Les frais d’acquisition : à anticiper, pas à découvrir
Le terme « frais de notaire » est trompeur : la plus grande partie de ces sommes ne va pas au notaire, mais à l’État et aux collectivités locales (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière).
À cela s’ajoutent les émoluments du notaire, fixés par tarif, et quelques débours.
L’addition n’est pas la même dans l’ancien et dans le neuf.
Demandez une estimation chiffrée bien avant la signature, pour éviter toute mauvaise surprise au moment du virement final.
5. Après l’achat : les obligations à ne pas oublier
→ Les déclarations auprès de l’administration fiscale
Tout propriétaire d’un local d’habitation en France doit déclarer son occupation (càd qu'il doit indiquer s'il s'agit de sa résidence principale ou secondaire ou si le local est vide, inhabité ou s'il est loué. Cela est fait sur l'espace personnel sur le site "impots.gouv.fr", dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
Cette obligation s’applique aussi aux non-résidents.
→ Les impôts locaux à prévoir
Deux impôts locaux sont importants à connaître car il faudrait bien les prendre en compte dans les budgets :
- la taxe foncière, due par tout propriétaire et
- la taxe d’habitation, supprimée pour les résidences principales mais maintenue pour les résidences secondaires.
Ces impôt sont dus aussi pour les non-résidents car ils ne bénéficient pas des exonérations réservées aux résidents fiscaux français.
→ Conserver longtemps tous les documents
Conservez la copie authentique de l’acte, les factures de travaux, les avis d’imposition locale, les justificatifs de copropriété....
À la revente, ces pièces peuvent faire baisser la plus-value imposable.
En cas de succession, elles évitent bien des recherches mais aussi des litiges.
MON CONSEIL :
Lisez tout !
Cherchez à tout comprendre !
Faites-vous accompagner dans votre langue !
La plupart des litiges que je vois dans les dossiers immobiliers internationaux viennent d’un compromis signé sans avoir été vraiment lu, d’une condition suspensive mal comprise, d’une clause de pénalité dont on ne saisissait pas la portée, d’un document fiscal négligé après l’achat.... ou encore parce qu'on n'a pas bien compris tous les annexes !
Le notaire effectue un travail essentiel mais il représente l’opération, pas vous
personnellement. Avoir un avocat international à vos côtés et aux côtés du notaire, qui parle votre langue et connaît les deux cultures juridiques, ça change tout.
Votre avocat relit et vérifie le compromis avant signature, vous explique chaque clause et ses conséquences concrètes dans votre langue, identifie les points de friction potentiels, propose des aménagements et coordonne les intervenants. Il peut aussi rédiger un certificat de coutume, une legal opinion ou gérer les traductions certifiées ou encore participer à la signature en tant qu'avocat interprète !
C’est cet accompagnement qui transforme un projet stressant en un projet maîtrisé et qui évite, des mois ou des années plus tard, de se retrouver dans un dossier contentieux qu’on aurait pu prévenir.
Avertissement : cet article est publié à titre informatif et ne remplace pas une consultation. Les règles évoluent dans le temps, toute décision doit être prise après analyse individualisée de votre situation.
Vous voulez en discuter ? Vous avez des questions ?
N’hésitez pas à me contacter avant de signer quoi que ce soit.
Nous prendrons le temps de regarder ensemble votre projet, les contrats qui vous sont soumis et les points de vigilance propres à votre situation.
